Οι τροποποιήσεις του Απριλίου και Μαΐου 2026 δεν αλλάζουν απλώς μερικές ημερομηνίες. Στην πράξη, δημιουργούν ένα νέο λειτουργικό πλαίσιο άμυνας στις εκποιήσεις ενυπόθηκης κατοικίας: οι ειδοποιήσεις Τύπου «Ι» και «ΙΑ» επαναδιατυπώνονται, ο χρόνος για προσφυγή στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο διευρύνεται, επανέρχεται ρητή δικαστική οδός για παραμερισμό του Τύπου «ΙΑ», τίθεται κατώτατο όριο 50% της αγοραίας αξίας, και εισάγεται ειδική απαγόρευση απαίτησης πρόσθετων εξασφαλίσεων σε στεγαστικά δάνεια που ήδη υπερκαλύπτονται.
Το νέο πλέγμα κανόνων
Ο Ν. 76(Ι)/2026 Τύπος Ι & ΙΑ τροποποιεί το άρθρο 44Γ(4) του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, μεταβάλλοντας την κρίσιμη προθεσμία από 21 σε 30 ημέρες. Διευρύνεται παράλληλα το σημείο εκκίνησης, ώστε το παράπονο στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο να μπορεί να στηριχθεί σε παραλαβή είτε Τύπου «Ι» είτε Τύπου «ΙΑ» — με τον Τύπο «ΙΑ» να λειτουργεί ως εναλλακτική μόνο εφόσον δεν ασκήθηκε ήδη το δικαίωμα κατά την παραλαβή του Τύπου «Ι».
Αξίζει ιδιαίτερης προσοχής ότι το 45ήμερο για πληρωμή και γραπτή διαφωνία, καθώς και η υποχρέωση αποτύπωσης του απαιτητού ποσού ως το μικρότερο μεταξύ υπολοίπου δανείου και εξασφαλισμένου ποσού, δεν εμφανίζονται για πρώτη φορά το 2026 — είχαν ήδη ενσωματωθεί με τον Ν. 155(Ι)/2023. Ο Ν. 76(Ι)/2026 προσθέτει κυρίως το ρητό ενημερωτικό πλαίσιο της 30ήμερης διαδρομής προς τον Επίτροπο.
Ο Ν. 101(Ι)/2026 50% Reserve Price τροποποιεί το άρθρο 44ΙΑ(2) και αντικαθιστά τη φράση «χωρίς επιφυλασσόμενη τιμή» με «επιφυλασσόμενη τιμή όχι μικρότερη του 50% της αγοραίας αξίας». Επαναφέρει έτσι κατώτατο όριο εκεί όπου το κείμενο από το 2018 επέτρεπε συνέχιση χωρίς αυτό. Η αλλαγή αφορά ειδικά το στάδιο του άρθρου 44ΙΑ(2) — όχι αναγκαστικά κάθε φάση κάθε εκποίησης.
Ο Ν. 116(Ι)/2026 Δικαστική Προστασία είναι το κεντρικό νομοθέτημα για τη δικαστική προστασία. Με την τροποποίηση του άρθρου 22Γ των περί Δικαστηρίων Νόμων, δίνει ρητή αρμοδιότητα στο Επαρχιακό Δικαστήριο να εκδικάζει διαφορές σε σχέση με τερματισμένη πιστωτική διευκόλυνση, χρεωστικό υπόλοιπο, υπερχρεώσεις, καταχρηστικές ρήτρες, εγγυήσεις και πώληση ενυπόθηκης κατοικίας. Πρόκειται για επαναφορά της δικαστικής οδού που είχε υπάρξει με το άρθρο 44ΙΓ το 2014 και καταργήθηκε το 2018 — τώρα σε πιο στοχευμένη μορφή, με ρητό 12μηνο στόχο ολοκλήρωσης.
Ο Ν. 117(Ι)/2026 Πρόσθετες Εξασφαλίσεις εισάγει νέο άρθρο 18Α στον περί Συμβάσεων Πίστωσης για Καταναλωτές σε σχέση με Ακίνητα που προορίζονται για Κατοικία Νόμο, το οποίο απαγορεύει την απαίτηση πρόσθετων εξασφαλίσεων ή προσωπικών εγγυήσεων όταν η υποθήκη του ακινήτου, σε συνδυασμό με την πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη, υπερκαλύπτουν το ποσό του στεγαστικού δανείου. Η διάταξη μπορεί να έχει πρακτική σημασία σε φακέλους όπου ζητήθηκαν πρόσθετες εξασφαλίσεις, αλλά απαιτείται προσεκτικός έλεγχος του χρόνου, των εγγράφων και των πραγματικών δεδομένων κάθε υπόθεσης.
Παλαιό vs. Νέο Καθεστώς
| Ζήτημα | Προϋφιστάμενο Καθεστώς | Σημερινό Καθεστώς 2026 |
|---|---|---|
| Παράπονο στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο | 21 ημέρες από επίδοση Τύπου «ΙΑ» (Ν. 155(Ι)/2023, ΚΔΠ 25/2024) | 30 ημέρες από παραλαβή Τύπου «Ι» ή «ΙΑ», με Τύπο «ΙΑ» μόνο αν δεν ασκήθηκε ήδη δικαίωμα στον Τύπο «Ι» |
| Περιεχόμενο Τύπου «Ι» | Μετά τον Ν. 155(Ι)/2023: 45 ημέρες πληρωμής/γραπτής αντίδρασης και αναφορά στο μικρότερο ποσό μεταξύ υπολοίπου δανείου και εξασφαλισμένου ποσού | 45 ημέρες, ρητή αναφορά στο μικρότερο ποσό, νέα 30ήμερη ειδοποίηση για τον Επίτροπο |
| Δικαστική προσβολή Τύπου «ΙΑ» | Γενική έφεση (άρθρο 44ΙΓ) 2014 — καταργήθηκε 2018 | Ρητή έφεση/αίτηση παραμερισμού στο Επαρχιακό Δικαστήριο εντός 45 ημερών, 12μηνος στόχος |
| Επιφυλασσόμενη τιμή άρθρου 44ΙΑ(2) | Από 2018: επιτρεπόταν συνέχιση «χωρίς επιφυλασσόμενη τιμή» | Επιφυλασσόμενη τιμή ≥ 50% αγοραίας αξίας ενυπόθηκου ακινήτου |
| Πρόσθετες εξασφαλίσεις στεγαστικού | Δεν υπήρχε ρητή ειδική απαγόρευση | Απαγορεύονται όταν υποθήκη και πιστοληπτική ικανότητα υπερκαλύπτουν το δάνειο |
Τι Σημαίνουν για Οφειλέτες και Πιστωτές
Για τον οφειλέτη, το νέο πλέγμα δεν ισοδυναμεί με αυτόματη ακύρωση πλειστηριασμού. Ισοδυναμεί, όμως, με πολύ ισχυρότερη δυνατότητα να συνδεθεί η εκποίηση με την ουσία της δανειακής σχέσης: αν το απαιτούμενο ποσό είναι διογκωμένο από penalty interest, αδιαφανή έξοδα, λανθασμένους ανατοκισμούς ή καταχρηστικούς συμβατικούς όρους, αυτά πλέον μπαίνουν ρητά στο πεδίο της δικαστικής συζήτησης για τον παραμερισμό του Τύπου «ΙΑ».
Για τον πιστωτή, δεν αρκεί πλέον η τυπική αλληλουχία βημάτων. Απαιτείται ορθό ποσό, ορθός Τύπος, αποδεικτικό σωστής επίδοσης, συμβατική τεκμηρίωση που να αντέχει έλεγχο καταχρηστικότητας, και, όπου προβάλλεται ένσταση κακής πίστης, πραγματικά δεδομένα που να την αποδεικνύουν.
Συχνές Ερωτήσεις
Όχι. Η καταχρηστικότητα δεν λειτουργεί ως αυτόματος «μαγικός διακόπτης». Λειτουργεί ως σοβαρός λόγος άμυνας όταν συνδέεται με το απαιτούμενο ποσό, με υπερχρεώσεις ή με τη νομιμότητα της διαδικασίας. Ο Ν. 116(Ι)/2026 την εντάσσει ρητά στο πεδίο που μπορεί να ελέγξει το Επαρχιακό Δικαστήριο.
Το γράμμα του Ν. 116(Ι)/2026 μιλά για πώληση «ενυπόθηκης κατοικίας». Η νέα οδός παραμερισμού Τύπου «ΙΑ» είναι σχεδιασμένη κυρίως για κατοικία και όχι κατ' ανάγκην για εμπορικά ή μη οικιστικά ακίνητα.
Ναι, ενδέχεται να έχετε. Ο Ν. 116(Ι)/2026 προβλέπει ρητά ότι, αν η ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είχε ήδη αποσταλεί κατά την έναρξη ισχύος του νόμου, το 45ήμερο μετρά από την ημερομηνία έναρξης ισχύος — όχι από την αρχική επίδοση.
Το τροποποιημένο άρθρο 44Γ(4) μιλά πλέον για 30 ημέρες. Η ΚΔΠ 25/2024 και οι FAQ του Επιτρόπου δεν έχουν ακόμη εναρμονιστεί. Η ασφαλής πρακτική: ενεργείτε άμεσα, χωρίς να πλησιάσετε ούτε στο παλαιό 21ήμερο.
Ο Ν. 101(Ι)/2026 τροποποίησε ειδικά το άρθρο 44ΙΑ(2). Η νέα επιφυλασσόμενη τιμή αφορά το στάδιο που ρυθμίζει αυτό το άρθρο — όχι αναγκαστικά κάθε στάδιο κάθε εκποίησης. Απαιτείται ακριβής έλεγχος του procedural stage πριν χρησιμοποιηθεί το επιχείρημα.
Έλαβες Τύπο «Ι» ή Τύπο «ΙΑ»;
Αν έχετε λάβει ειδοποίηση εκποίησης, μην περιμένετε. Η διαφορά μεταξύ έγκαιρης και εκπρόθεσμης αντίδρασης μπορεί να είναι μόνο λίγες ημέρες.
Σημείωση: Οι παραπάνω πληροφορίες έχουν γενικό χαρακτήρα και δεν συνιστούν νομική συμβουλή. Για αξιολόγηση της δικής σας υπόθεσης, επικοινωνήστε μαζί μας.