Νομοθετική Επανεκκίνηση για Εγκλωβισμένους Αγοραστές

Η πολυετής περιπέτεια των λεγόμενων εγκλωβισμένων αγοραστών, οι οποίοι ενώ έχουν εξοφλήσει πλήρως το τίμημα του ακινήτου παραμένουν χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας λόγω εμπραγμάτων βαρών, φαίνεται να αποκτά νομοθετική διέξοδο μέσω της ψήφισης του Τροποποιητικού Νόμου 110(Ι)/2025. Ο νόμος αυτός επιχειρεί την αποκατάσταση της συνταγματικής ισορροπίας που είχε διασαλευθεί με προηγούμενες διατάξεις, οι οποίες κρίθηκαν αντισυνταγματικές από την Πολιτική Έφεση 285/2018.

Κρίσιμες Νομοθετικές Καινοτομίες

Μεταξύ άλλων, ο νέος νόμος εισάγει τα εξής ουσιώδη σημεία:

• Αναστολή εκκρεμουσών διαδικασιών (πλειστηριασμοί, διαδικασίες αφερεγγυότητας, εταιρικές διαλύσεις κ.λπ.) υπό την προϋπόθεση ότι:
  • ο αγοραστής έχει εξοφλήσει το τίμημα, ή
  • έχει καταβάλει μέρος του και δεσμεύεται εγγράφως για την καταβολή του υπολοίπου σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό.
• Οι ρυθμίσεις του Ν. 110(Ι)/2025 εφαρμόζονται αποκλειστικά σε περιπτώσεις όπου η σύμβαση πώλησης ακινήτου:
  • έχει συνομολογηθεί και κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι 31/12/2014, σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, ή
  • έχει συνομολογηθεί μέχρι 31/12/2014 αλλά κατατέθηκε μεταγενέστερα κατόπιν διατάγματος Δικαστηρίου, δυνάμει αίτησης που υποβλήθηκε έως 31/12/2024.
• Ο εγκλωβισμένος αγοραστής, όταν το ακίνητο βαρύνεται με εμπράγματα βάρη, μπορεί να ζητήσει εγγράφως συγκατάθεση από τον δικαιούχο του βάρους για απαλλαγή/εξάλειψη αποκλειστικά για το εν λόγω ακίνητο, ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση του τίτλου.
• Αν δεν δοθεί συγκατάθεση, ο αγοραστής μπορεί να προσφύγει στο Δικαστήριο εντός 45 ημερών για την έκδοση διατάγματος που θα επιτρέπει την απαλλαγή του συγκεκριμένου ακινήτου από τα βάρη, ώστε να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.

Εφαρμογή στη Νομική Πράξη: Αναστολή Πλειστηριασμού βάσει Ν. 110(Ι)/2025

Στο γραφείο μας, είχαμε πρόσφατα την ευθύνη εκπροσώπησης αγοραστή ο οποίος είχε πλήρως εξοφλήσει το τίμημα πώλησης προς τον Εργολάβο, πλην όμως το ακίνητο παρέμενε δεσμευμένο από εμπράγματα βάρη λόγω υποθήκης υπέρ τραπεζικού ιδρύματος. Παρότι η τράπεζα είχε εκκινήσει διαδικασία πλειστηριασμού, πετύχαμε την αναστολή της διαδικασίας.

Ο Ν. 110(Ι)/2025 αποτελεί μία στοχευμένη προσπάθεια αποκατάστασης της εμπιστοσύνης των πολιτών στο κράτος δικαίου, ιδίως σε ό,τι αφορά την προστασία των καλόπιστων αγοραστών από αυθαίρετες ή καταχρηστικές πρακτικές. Αν και παραμένουν ζητήματα που απαιτούν πρακτική επεξεργασία και νομολογιακή σταθεροποίηση, είναι βέβαιο πως το νέο νομοθετικό πλαίσιο προσφέρει ένα ισχυρό εργαλείο σε αγοραστές και νομικούς συμβούλους, ώστε να διασφαλίζεται η πραγματική προστασία της ιδιοκτησίας.